メキシコ トゥルム 取扱物件の種類
取扱物件の種類は以下の４通りです。
- 建設予定の新築物件（先行販売）
- 既に建設済みの新築物件
- 既に建設済みの中古物件
- 土地
一番多いケースが先行販売です。価格も建設済みの物件に比べて割引されています。多くの場合、先行販売→建設中のフェーズ１→フェーズ２→建設済みの物件という順番で価格が上がっていきますので、先行販売で購入が一番安くなります。中古物件の良いところは、PLを見ることができ、利回りが確定していますので安心して購入できます。土地を購入して自分で建てるのは、建設許可所得、施工会社、建築家等の選定、法人設立等さまざまなプロセスが発生し、専門知識も必要になってくるのでお勧め致しません。
メキシコ トゥルム 不動産取得について
外国人はメキシコにおいて不動産等を賃貸し、所有するすることができます。しかし、考慮すべきガイドラインがあります。
メキシコ憲法第27条に規定される「制限区域」を除き、外国人個人・法人はメキシコで直接土地を所有することができます。制限区域とは「国境から100kmいない、海岸から50km以内の地域」のことを指します。トゥルムは海岸から50km以内の制限地域に当てはまります。外国の個人・法人は所有権は所得できません。しかし、信託を通すことで、使用と享受は可能です。つまり不動産投資において全く問題はありません。
メキシコ トゥルム 不動産取得方法は２種類
結論から言うと、不動産投資初めての場合もしくは、移住しない場合は土地信託。移住する場合は現地法人設立が良いと思います。
- 現地法人設立
現地法人を立ち上げ、法人で不動産取得する。法人登記には多少時間がかかるが、土地信託の契約をしなくて済むので、コストが安く済む。その反面、法人維持コストがかかるので、投資を複数所有する場合はコチラがお勧め。また、現地に移住して他に事業を行う場合も法人設立をお奨めします。 - 土地信託
土地信託を通して外国人でも実質上所有しているも同じ状態になります。売買や賃貸に対しても制限はありません。インカムゲインもキャピタルゲインも享受できます。（法的には現地法人の土地信託が物件を登記し、外国人に所有権はない）。法人維持コストがかからず、手続きがシンプルで早い。設立、一棟目はコチラがお勧め。
土地信託で契約した場合の座組み
信託銀行で契約する場合、民泊で運用した場合のお金の入金先と税金気になりますよね。一番シンプルなのが、同じメキシコの信託銀行の口座を開いて利回りとして手数料差し引いた分を入金してもらう形がいいです。信託なので、移住していない国での煩雑な会社維持も必要ないです。
メキシコ トゥルム 不動産契約から受渡しまでの期間
中古物件の場合
契約・支払・登記から受け渡しまで約2〜3ヶ月。
新規物件の場合（先行販売）
物件や先行販売の開始時期と建設初めの開始時期によって変動する。建設はおおよそ１年、建設直前に契約した場合、受け渡しまで最短で１年ほどかかります。
銀行口座の開設は、不動産購入後、不動産を担保に解説もできます。ビザを所得すれば、いつでも開設可能です。
メキシコ法人の種類について
日本でもよくある２つの会社の種類に関して説明しますが、土地信託で契約する場合は、飛ばしてもらって大丈夫です。
株式会社 S.A de C.V. （Sociedad Anonima de Capital Variable）
メキシコでも最も人気のある企業構造です。日本と基本的には同じです、特に説明の必要もないと思います。必要な資本金(50,000メキシコドル、約2,700米ドル)、株主は最低２人から、外国人でも1人がFM3（テンポラリーレジデンツビザ）を所得している場合設立可能。外国人の株所得割合は自由です、日本人99%でメキシコ人１％でも構いません。
合同会社 S de R.L. de C.V.（Sociedad de Responsabilidad Limitada de Capital Variable） (LLC- Limited Liability Company)の略
2番目に人気のある会社形態は、Limited Liability Company(有限責任会社)です。 LLCは、会社設立のための初期預金額が3,000MXN$(約160米ドル )と、中小企業にとって非常に身近な存在です。 Limitedは日本語で「有限」、Liabilityは「責任」、Companyは「会社」ですから、直訳すると「有限責任会社」となります。LLCは日本の株式会社などと同じく、出資者の責任を出資額の範囲に限定しているのが特徴です。しかし「所有と経営が分離」されている株式会社とは違い、出資者と社員が同一という特徴があります。
- （A）出資者は自分が出資した範囲のみで責任を負う（有限責任）
- （B）株式の発行はできず、メンバーが直接出資する（持分会社）
- （C）メンバー自ら経営に参加するか、外部のマネージャーを任命して経営を任せることができる
- （D）金銭・動産・不動産のほか役務（サービス）による出資も可能
- （E）法人課税かメンバー個人の所得への課税（パススルー課税）を選べる
パススルー課税には「出資者へのリターンが大きい」というメリットがあります。
たとえば日本の会社の場合、まず法人としての利益に「法人税」がかかります。そして残った利益が個人に分配されると、その個人には「所得税」が発生します。つまり会社の利益が二段階にわたって課税されるというわけです。しかしパススルー課税では法人を「スルー」して、個人のみに課税します。二重に課税されない分（法人税がかかる場合と比べて）個人へのリターンが大きくなるという仕組みです。
コチラの記事では知るべき必要情報のみ載せているので、メキシコ不動産における法律をより詳しく知りたい方はコチラ↓
メキシコの税金について
法人税
法人所得税30％、ロイヤルティーへの源泉徴収（技術供与25％、特許の一時使用料30％）、利子への源泉徴収（利子の受益者：外国居住者により、4.9％、10％、15％、21％、30％）が、それぞれ適用される。
所得税（ISR）
所得が高くなるほど税率が高くなる、累進税率が採用されている。2013年10月に国会を通過した税制改正に基づき、最高税率は従来の30％から35％に引き上げられた。給与所得者の場合は、雇用主が源泉徴収して国税庁（SAT）に支払う。日本人駐在員（一般的な水準）の場合、所得額に応じて、概ね30％、32％、34％の各税率が課せられる。
付加価値税（IVA）消費税
税率は16％。2014年以降、国境地帯で適用されていた11％の税率は廃止され、全国共通で16％となった。ただし、農作物、食料品、医療費、教育費などは非課税、または税率0％である。2019年1月に導入された北部国境地帯経済特区（Zona Libre de Frontera Norte）では、同地区内の一定条件を満たした法人および個人事業者に対してIVA適用料率が通常の50％（16％→8％）となる。また、2020年1月から南部国境地帯の4州23市町村でも同様の恩典が付与されることになった。
メキシコ法人・個人の税金については詳しくはこちら↓
次回の記事ではトゥルム不動産の富裕層向けラグジュアリー物件について解説していきます。
以前の記事
メキシコ トゥルム海外不動産投資 vol.1｜トゥルムがなぜ今不動産投資としてチャンスなのか
メキシコ トゥルム海外不動産投資 vol.2｜メキシコ トゥルムの不動産物件はどんなデザイン？
メキシコ トゥルム海外不動産投資 vol.3｜トゥルムの不動産開発エリア紹介
日本からメキシコの海外不動産投資するには、英語ではなくスペイン語を理解する必要があり、法律もわからないので安心して投資できるのか心配になることも多いと思います。弊社では安心して購入していただけるよう、リスクヘッジ、デューデリジェンスを確実に行い、検討から契約、購入、民泊運営代行や移住（ビザ所得等）まで一括して幅広くサポート致します。
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nehan S.A de C.V. （株式会社nehan メキシコ現地法人）
代表取締役：鯉谷ヨシヒロ
Chan Caah S/N M18 Tulum QR. MEXICO 77760