このページでは、海外不動産投資を考えている方向けにメキシコ、カリブ海にあるトゥルムの不動産を紹介したいと思います。トゥルムがなぜ今不動産投資としてチャンスなのか、メキシコの経済状況や政策も踏まえ、トゥルム全体の不動産の平均利回りを出して具体的に解説します。
①メキシコ トゥルムの海外不動産投資は今が一番チャンス
メキシコ トゥルム 海外不動産投資がアツい、理由その❶｜利回りが圧倒的
インカムゲイン利回り~20%年最大・キャピタルゲイン~12%年最大 これから10年20年発展し続ける不動産投資に理想 →後で詳しく解説します。
メキシコ トゥルム 海外不動産投資がアツい、理由その❷｜世界有数のリゾート地
5万人の町に年間400万人が訪れる現在開発中の世界有数のリゾート地、トゥルムがあるメキシコのキンタナロー州は２０２１年世界の観光地NO.2に選ばれている。コロナ禍により世界がロックダウンしている最中、メキシコは入国にPCR検査すらいらない政策で世界の観光客を魅了しました。どこにもいけない世界中のアーティストたちは行き場を求めて、トゥルムに集結しました。世界トップヨガマスターが、世界トップDJが、ミュージシャンが、起業家が、こぞってトゥルムにきたのです。ツアーの終着点はトゥルムしかなかったのです。クリプトバブルで資産を一瞬にして築いた20代の若いミリオネアが不動産を買い、世界トップDJイベントが毎日開かれ、世界のセレブリティや、インスタグラマーが押し寄せてインスタグラムでトゥルムの活気が連日のように取り上げられ、あっという間に世界有数のビーチリゾートに名乗りを上げました。今や世界のDJシーンの中心になり、世界中からビーチで野外フェスやパーティに。ヨガを学びに、リトリートを受けに、リモートワークをするために世界中の人たちが訪れました。そしてこの楽園としか言いようのない世界観に世界中の人が住み始めています。人口5万人、たった3kmしかない一本の大通りがあるトゥルム、人口の半分は世界中から来た外国人が住んでいます。まるで小さなニューヨークにいるかのような、それでいてカリブの楽園を味わえる、不思議で新しい文化がここで芽生えています。
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メキシコ トゥルム 海外不動産投資がアツい、理由その❸｜外国人（ツーリスト）でも不動産が所有が可能
土地建物の登記方法は２種類。
一つ目は、現地法人を設立し、法人で所有する。
現地法人は役員が最低二人必要・どちらも外国人でも設立可能で、どちらかがFM3と呼ばれるテンポラリービザを所得している必要があります。
二つ目は、土地信託のサービスを利用する。
メキシコでは主に銀行が土地信託のサービスをやっています。信託会社が土地建物の登記を行い、オーナーは土地信託を通して土地建物を所有することができます。ほとんどの場合、外国人は土地信託を通して物件を購入しています。
②海外不動産投資として、メキシコ トゥルムが魅力なのは、長期にわたって高い利回りが出せる
ポイント❶｜日本と比べて、インカムゲインの利回りが高い
年間400万人が訪れる脅威のリゾート地。投資物件は賃貸ではなく、民泊として貸出せるので、当然利回りは劇的に上がります。
実際の民泊のデータとして、全世界のAirbnbの全民泊物件の解析データが見れるサイト「AirDNA」の無料データを見てみましょう。
トゥルム市（人口 5万人）2022年7月現在
運用中物件の数：6937件
年間平均稼働率：65%
次に、大阪市で見てみましょう（人口 275万人）2022年7月現在
運用中物件の数：5520件
年間平均稼働率：29%
人口比で大阪市はトゥルム市の55倍大きいです、圧倒的ですね。。。しかし、民泊物件の数はトゥルムの方が多いです。驚愕の事実ですよね。
コロナ前の大阪でも民泊の数は今の２倍程度でしたから、トゥルムがいかにリゾート地として多くの旅行者を抱えているかよくわかると思います。5万人の町に年間400万人のツーリストが来るのは完全に常軌を逸しており、圧倒的な人気っぷりが数字でわかります。
トゥルムの民泊の平均稼働率は65%とかなり高めです。上記の話からは別に驚く話ではないと思います。*他のOTA（Booking.comなどのオンライン旅行プラットフォーム）でも集客しているので、65%より実際の稼働率は相当数高いとみられる。
次に、賃貸 vs 民泊の利回りの違いについてみていきましょう。
賃貸
| 1LDK | 2LDK | 3LDK | 4LDK | |
| 一軒家 | – | 28,000 | 46,000 | 60,000 |
| コンドミニアム | 16,000 | 28,000 | 42,000 | 57,000 |
民泊
| 1LDK | 2LDK | 3LDK | 4LDK | |
| 一軒家 | – | 65,000 | 85,000 | 120,000 |
| コンドミニアム | 30,000 | 55,000 | 75,000 | 90,000 |
*上記のデータは、Vivanuncioという賃貸仲介サイトのデータと、AirDNAという民泊分析サイトのデータ（売上上位50％）から取っています。あくまでもトゥルム全体の価格を平均したものですので、エリア、クオリティごとに実際価格は変動します（メキシコは富裕層エリアと低所得者層エリアの価格差が非常に激しいです）が、一旦、平均で見ていきましょう。大体中間価格の値段帯になっていると思います。2022年7月現在
例えば、一年間、3LDKのコンドミニアムを運用したケースを見てみます。
賃貸
年間家賃：504,000 MXN （3,335,000円）
年間経費：96,000 MXN（635,000円）
年間粗利：408 ,000 MXN（2,700,000円）
民泊
年間売上：900,000 MXN（6,051,000円）
年間経費：270,000 MXN（1,815,000円）
年間粗利：630,000 MXN（4,236,000円）
利回り計算してみます
平均的な3LDKの物件はおおよそ、6,085,000 MXN（40,933,000 円）ですので
賃貸の実質利回り：6.71%
民泊の実質利回り：10.35%
ポイント❶ 結論：
トゥルムの3LDKの物件の利回りは上記のようになりました。日本の不動産はだいたい利回りが4%,5%の世界なので、民泊で回した場合は２倍以上利回りが良いですね。また、今回取ったデータは、Airbnbだけの稼働率データ（平均売上50%）なので、実際の稼働率はBooking.comやExpedia等の予約の稼働率が加算されます。実際の稼働率はさらに高いでしょう。今回はあくまで平均で出してみましたので、参考までに。また部屋数が大きくなるにつれて、ラグジュアリーな物件が増えていきます。プレミア価格が付くことで、利回りは一気に上がります。実際個人的な実感値では10%で普通、最大で20%くらいのイメージです。実際弊社で販売した一軒家の中古物件では、運用実績が４年分ありましたが、2021年の実質利回りは22%ありました。
ポイント❷｜日本と比べて、キャピタルゲインが大きく見込める
大きく分けて二つの理由があります。
一つ目は、マヤ鉄道が開通します。
トゥルムがあるキンタナロー州はメキシコにおける観光特化の経済特区であり、国家戦略としてマヤ鉄道と呼ばれる電車が開通します。このマヤ鉄道、カンクンから南はチアパス州まで総距離1500Km、マヤ先住民区を縦断する巨大プロジェクトです。その観光の要の一つとしてトゥルムは重要なポジションをとっています。
詳しくはコチラ→https://www.alstom.com/mayan-train-project
二つ目はトゥルム国際空港が2024年にできることです。
トゥルムはカンクン国際空港にまず飛び、そこからタクシーやシャトルバスで約１時間半かけて南に行ったところにあります。お隣さんのマイアミからも近いようでめんどくさい交通手段でした。トゥルム国際空港ができることで、マイアミ・ロサンゼルス・ニューヨークといった都市から直行便が出ることになるので、一層旅行客は増えることが予想される。日本からも行きやすくなりますね。
詳しくはコチラ→Tulum, el otro aeropuerto de la 4T
この二つの大きなインフラの開拓によって間違いなく地価は相当上がります。リゾートとしてのトゥルムを超えて、いち都市として、人口拡大を続けていきます。現状地価は年々上がってきていますが、それでもまだ先進国と比べると高いとは思わない価格です。スペインのイビザと似たケースを辿るので、まだまだ値上がり続けるでしょう。
次は、Vivanuncioという中南米の不動産仲介サイトでメキシコ全体の不動産価格のデータを見てみます。
不動産価格は５年で１.８倍に上昇しています。恐るべしですね。
2020年7月から2021年7月の１年間で１２%増になっています。コチラもまた恐るべし勢いですね。
ポイント❷ 結論：
世界の動向を見る限り不動産は発展国では右肩上がりですね、おそらく日本よりも高くなると思われます。データを見る限り今後10年後のキャピタルゲインは２倍〜は望めると思われます。リゾート開発もさることながら、空港・駅もできることで、5万人から数十万人が住む、一大都市として発展していきます。実際、一時間北に行ったところにある隣の町プラヤデルカルメンも３０年前は人口３０００人の村でした、今は人口３０万人の都市にまで発展し、今でも発展し続けています。トゥルムの不動産需要は今後１０〜２０年にかけて進んでいくでしょう。
今回の記事をまとめますと、
- 年間400万人来るリゾート地
- ツーリストでも所有可能
- 民泊で運用するがベター
- インカムゲインの利回りは１０%〜
- キャピタルゲインは５年で１.８倍〜
- 都市として長期の成長が期待できる。
というわけで、相当な期待を抱いてしまう内容となっておりまして、逆に不安になるかもしれませんが、僕が住んでみたところ、実際その通りでした（笑）。不動産が盛り上がっているというよりかは、メキシコが高度経済成長真っ只中ということなのです。僕がメキシコに住み始めて１７年経ちましたが、物価は３倍になりました。人口は＋3000万人増えました（増えすぎ笑）。トゥルムも１７年前に来た時はビーチにテントを持って行って無料でキャンプするのが普通の田舎の村でした。それがこんなに開発されるとは想像もつかないですね、ましてや開発のスピードが早くて、気がつけばリゾート地になって物価もメキシコ１高い場所になっていました。
たとえばトゥルムの不動産投資で最悪のケースを想定したとします。仮にインカムゲインの利回りが半分の5%しか出ない（十分ですが、、）として、空港や駅のインフラのことはなかったことと無視したとします。たとえそれでも国自体が成長していくので、メキシコ全体の物価も、人口も増え続けます。つまりキャピタルゲインは間違いなく上がっていきます。投資として元本を損なうリスクは非常に少ないと考えるべきでしょう。
長くなってきたので、続きはVol.2にて解説します。
次の記事では、実際の不動産物件をラグジュアリー・一軒家・コンドミニアムの三つに分けてみていきます。
次の記事はコチラから↓
メキシコ トゥルム海外不動産投資 vol.2｜メキシコ トゥルムの不動産物件はどんなデザイン？
日本からメキシコの海外不動産投資するには、英語ではなくスペイン語を理解する必要があり、法律もわからないので安心して投資できるのか心配になることも多いと思います。弊社では安心して購入していただけるよう、リスクヘッジ、デューデリジェンスを確実に行い、検討から契約、購入、民泊運営代行や移住（ビザ所得等）まで一括して幅広くサポート致します。
http://management.mirai.community
nehan S.A de C.V. （株式会社nehan メキシコ現地法人）
代表取締役：鯉谷ヨシヒロ
Chan Caah S/N M18 Tulum QR. MEXICO 77760